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Berlin hat (vorerst) den Mietendeckel

Am 30. Janu­ar 2020 hat das Ber­li­ner Abge­ord­ne­ten­haus das Gesetz zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung (Mie­ten­WoG Bln), oder plas­tisch gesagt, den „Mie­ten­de­ckel“ beschlos­sen. Ein wesent­li­cher Inhalt die­ses Geset­zes ist, dass bei bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen die Mie­ten für fünf Jah­re “ein­ge­fro­ren” sind. Wich­tigs­te Norm ist hier­bei § 3 Absatz 1 Satz 1 Mie­ten­WoG Bln:

Vor­be­halt­lich der nach­fol­gen­den Rege­lun­gen ist es ver­bo­ten, eine Mie­te zu for­dern, die die am 18. Juni 2019 (Stich­tag) wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te über­schrei­tet.“

Auch bei Neu­ver­mie­tun­gen ist gemäß § 3 Absatz 1 Satz 3 ff. und Abs. 2 Mie­ten­WoG Bln die Mie­te zum Zeit­punkt des Stich­ta­ges ent­schei­dend. Ober­gren­zen zur Bestim­mung der monat­lich zuläs­si­gen Mie­te erge­ben sich in Abhän­gig­keit von der Wohn­flä­che einer Woh­nung nach Maß­ga­be der Mieten­ta­bel­le (Erst­ma­li­ge Bezugs­fer­tig­keit der Woh­nung und Aus­stat­tung als Para­me­ter für den Qua­drat­me­ter­preis) in § 6 Abs. 1 Mie­ten­WoG Bln.

Ange­nom­men, Sie sind Vermieter*in einer Eigen­tums­woh­nung in Ber­lin und haben zuletzt für EUR 4,00 pro Qua­drat­me­ter ver­mie­tet. Der/die Mieter*in stirbt oder zieht aus und eine Neu­ver­mie­tung wird not­wen­dig. Wie hoch darf nun die Mie­te sein?

Gene­rell kei­ne Erhö­hung mög­lich?

Doch, hier könn­te bei sehr gerin­gen Mie­ten (unter EUR 5,02 je qm) und moder­ner Aus­stat­tung die Aus­nah­me des § 3 Absatz 3 Mie­ten­WoG Bln grei­fen. In die­sem Fall darf bei Neu­ver­mie­tung die neue Mie­te um einen Euro höher lie­gen als die vor­he­ri­ge Mie­te, maxi­mal jedoch bei EUR 5,02. Bei einer Mie­te von EUR 4,00 je qm (also unter EUR 5,02) müss­te also nur noch die Vor­aus­set­zung der moder­nen Aus­stat­tung vor­lie­gen. Was dar­un­ter zu ver­ste­hen ist, wird in § 6 Absatz 3 Satz. 2 Mie­ten­WoG Bln legal­de­fi­niert.

Eine moder­ne Aus­stat­tung liegt vor, wenn der Wohn­raum wenigs­tens drei der fol­gen­den fünf Merk­ma­le auf­weist:

1. Schwel­len­los von der Woh­nung und vom Haus­ein­gang erreich­ba­rer Per­so­nen­auf­zug, 2. Ein­bau­kü­che,
3. hoch­wer­ti­ge Sani­tär­aus­stat­tung,
4. Hoch­wer­ti­ger Boden­be­lag in der über­wie­gen­den Zahl der Wohn­räu­me,
5. Ener­gie­ver­brauchs­kenn­wert von weni­ger als 120 kWh/(m2 a).

Wel­che Fol­gen hat der Mie­ten­de­ckel für Mieter*in und Vermieter*in?

Die Aus­ge­stal­tung des „Mie­ten­de­ckels“ erfolgt nach dem Wort­laut („ver­bo­ten“) als Ver­bots­ge­setz i. S. v. § 134 BGB. Das bedeu­tet für den/die Mieter*in, dass er/sie nur die erlaub­te Mie­te schul­det und die Zah­lung des dar­über­lie­gen­den Miet­zin­ses schlicht­weg ein­stel­len kann, ohne sich ver­trags­wid­rig zu ver­hal­ten.

Aber Sie haben sicher das „vor­erst“ in der Über­schrift gele­sen. Der Nach­teil einer Zah­lungs­ein­stel­lung könn­te für den/die Mieter*in dar­in lie­gen, dass ein Feh­ler in der Berech­nung der erlaub­ten Mie­te oder (wonach es eher aus­sieht) die ver­fas­sungs­recht­li­che Auf­he­bung des Mie­ten­de­ckels (die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für einen „Mie­ten­de­ckel“ liegt ver­mut­lich eher beim Bund und nicht beim Land Ber­lin) dazu füh­ren kön­nen, dass Vermieter*innen erheb­li­che Nach­zah­lungs­an­sprü­che gegen Mieter*innen oder sogar Kün­di­gungs- und Räu­mungs­an­sprü­che zuste­hen.

Autor:
Rechts­an­walt Den­nis Wie­gard

Düs­sel­dorf, den 04.02.2020

Veröffentlicht in Mietrecht