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Verjährung von Unterlassungsansprüchen bei vertragswidrigem Mietgebrauch

Ver­mie­ter und Mie­ter strei­ten häu­fig über die zuläs­si­ge Nut­zung einer Miet­sa­che. Oft nut­zen Mie­ter (gera­de bei Gewer­be­räu­men) die Miet­sa­che ent­ge­gen den im Ver­trag ver­ein­bar­ten Zweck, so auch in dem vom Bun­des­ge­richts­hof am 19. Dezem­ber 2018 (BGH Az. XII ZR 5/18) ent­schie­de­nen Fall.

Gekürz­ter Sach­ver­halt in ver­ein­fach­ter Dar­stel­lung:

Ver­mie­ter und Mie­ter schlos­sen am 28. Mai 2010 einen Miet­ver­trag über zwei Eta­gen zum Betrieb eines Gewer­bes. Der gewerb­li­che Zweck der Ver­mie­tung wur­de auch in § 2 des Miet­ver­trags fest­ge­hal­ten. Seit Bezug der Immo­bi­lie nutz­te der Mie­ter jedoch ledig­lich eine Eta­ge zum Betrieb sei­nes Gewer­bes und die zwei­te Eta­ge zu Wohn­zwe­cken. Nach über sechs Jah­ren der zweck­ent­frem­de­ten Nut­zung mahn­te der Ver­mie­ter sei­nen Mie­ter am 14. Juli 2016 ab, die bis dahin betrie­be­ne Nut­zung bis zum 29. Juli 2016 zu unter­las­sen. Der Mie­ter setz­te aber trotz Abmah­nung den ver­trags­wid­ri­gen Gebrauch der Miet­sa­che fort. Der Ver­mie­ter klag­te dar­auf­hin gegen den Mie­ter auf Unter­las­sung der ver­trags­wid­ri­gen Nut­zung. Der Mie­ter war der Ansicht, ein etwai­ger Unter­las­sungs­an­spruch des Ver­mie­ters sei nach sechs Jah­ren längst ver­jährt.

Der BGH hat­te zu ent­schei­den, ob der Durch­setz­bar­keit des Unter­las­sungs­an­spruchs des Ver­mie­ters die erho­be­ne Ein­re­de des Mie­ters auf Ver­jäh­rung ent­ge­gen­steht. Auch Unter­las­sungs­an­sprü­che ver­jäh­ren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regel­mä­ßig nach drei Jah­ren. Beginn der Ver­jäh­rungs­frist ist in der Regel mit Schluss des Jah­res, in dem der Anspruch ent­stan­den ist. Bei Unter­las­sungs­an­sprü­chen tritt gemäß § 199 Abs. 5 BGB die Zuwi­der­hand­lung an die Stel­le der Anspruchs­ent­ste­hung.

Zwi­schen­er­geb­nis: Da der Mie­ter die zwei­te Eta­ge bereits seit Miet­be­ginn 2010 zu Wohn­zwe­cken nutzt, wäre der Unter­las­sungs­an­spruch spä­tes­tens Ende 2014 ver­jährt gewe­sen.

Der BGH führt nun jedoch aus, dass der aus § 541 BGB fol­gen­de Unter­las­sungs­an­spruch (lex spe­cia­lis zu § 1004 BGB) des Ver­mie­ters gegen den Mie­ter nicht ver­jährt, solan­ge die ver­trags­wid­ri­ge Nut­zung der Miet­sa­che andau­ert. Mit die­sem Urteil knüpft der BGB an sei­ne Ent­schei­dung (BGH, Urteil vom 08. Mai 2015, Az. V ZR 178/14) zu Unter­las­sungs­an­sprü­chen inner­halb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­schaft (WEG) bei zweck­wid­ri­gem Gebrauch an (§ 1004 BGB i.V. m § 15 Abs. 3 WEG). Bei bei­den Fäl­len liegt der Schwer­punkt der Stö­rung nicht in der Auf­nah­me, son­dern in der Auf­recht­erhal­tung der zweck- bzw. ver­trags­wid­ri­gen Nut­zung.

„Dadurch ver­letzt der Mie­ter fort­wäh­rend die ihm wäh­rend der gesam­ten Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses oblie­gen­de miet­ver­trag­li­che Ver­pflich­tung, die Miet­sa­che nur im Rah­men des ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Ver­wen­dungs­zwecks zu nut­zen. Die­ser Dau­er­ver­pflich­tung des Mie­ters ent­spricht die aus § 535 Abs. 1 BGB fol­gen­de Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, die Miet­sa­che in einem ver­trags­ge­mä­ßen Zustand zu erhal­ten.“

Solan­ge eine zweck­wid­ri­ge Nut­zung andau­ert, ver­jäh­ren Unter­las­sungs­an­sprü­che im Miet- und WEG-Recht nicht. Der Ent­schei­dung des BGH ist nur fol­ge­rich­tig, denn dem Ver­mie­ter blie­be bei Fort­set­zung der ver­trags­wid­ri­gen Nut­zung der Miet­sa­che kei­ne Mög­lich­keit, die­se Nut­zung zu ver­hin­dern. Die als Ulti­ma Ratio her­an­zu­zie­hen­de außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­trags bedür­fe zu hoher Anfor­de­run­gen. Es bestün­de die Gefahr, dass der Ver­mie­ter schutz­los gestellt wür­de und die Zweck­ent­frem­dung der Miet­sa­che dul­den müss­te.

Autor:

Rechts­an­walt Den­nis Wie­gard
Düs­sel­dorf, den 15. Janu­ar 2020

Veröffentlicht in Mietrecht