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Ansprüche des Käufers beim Scheitern der Kaufvertragsverhandlungen

In zwei frü­he­ren Blog­bei­trä­gen hat­ten wir uns bereits mit der Fra­ge beschäf­tigt, wel­che Anga­ben der Ver­käu­fer einer Immo­bi­lie machen muss und wel­che Rech­te dem Käu­fer zuste­hen, soll­te der Ver­käu­fer gegen die­se Auf­klä­rungs­pflicht ver­sto­ßen und der Käu­fer infol­ge des­sen einen für ihn nach­tei­li­gen Ver­trag abge­schlos­sen haben. In einer aktu­el­len Ent­schei­dung vom 17. Dezem­ber 2019 hat das Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf (Akten­zei­chen 24 U 21/19) ent­schie­den, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen dem Käu­fer einer Immo­bi­lie Ansprü­che zuste­hen kön­nen, wenn der beab­sich­tig­te Kauf­ver­trag nicht zustan­de kommt. Der Ent­schei­dung liegt der fol­gen­de Sach­ver­halt zugrun­de:

Die Klä­ge­rin, ein in der Bau­wirt­schaft täti­ges Unter­neh­men, beab­sich­tig­te von dem Beklag­ten ein Grund­stück mit einem seit meh­re­ren Jah­ren unbe­wohn­ten und bau­fäl­li­gen Gebäu­de zu erwer­ben. Die grenz­stän­di­ge Gie­bel­wand die­ses Gebäu­des war von Feuch­tig­keit betrof­fen. Dazu hat­te der Beklag­te bereits ein selb­stän­di­ges Beweis­ver­fah­ren mit der Nach­ba­rin geführt. Zudem befand sich unter dem Kauf­grund­stück eine unter­ir­disch ver­lau­fen­de Was­ser­lei­tung, die weder grund­buch­recht­lich noch bau­las­ten­mä­ßig erfasst war und von der der Beklag­te Kennt­nis hat­te.    

Schon vor Abschluss des nota­ri­el­len Kauf­ver­trags beauf­trag­te die Klä­ge­rin bei Drit­ten kos­ten­pflich­tig Bera­tungs­leis­tun­gen für die spä­te­re Ver­mark­tung des Grund­stücks. Zusätz­lich beauf­trag­te die Klä­ge­rin einen Archi­tek­ten mit der Pla­nung einer über das gesetz­li­che Maß hin­aus­ge­hen­den Bebau­bar­keit des Grund­be­sit­zes. Mit die­ser Pla­nung erwirk­te die Klä­ge­rin den Erlass eines Bau­vor­be­scheids. Zum Abschluss des beab­sich­tig­ten Kauf­ver­trags kam es dann aber nicht, weil bei­de Par­tei­en kei­ne Einig­keit über die Höhe des Kauf­prei­ses erzie­len konn­ten. Die Klä­ge­rin ver­lang­te von dem Beklag­ten anschlie­ßend kla­ge­wei­se den Ersatz von  ihr ent­stan­de­nen Bera­tungs- und Pla­nungs­kos­ten sowie Gebüh­ren). Zur Begrün­dung führt die Klä­ge­rin ins­be­son­de­re an, der Beklag­te habe ihr gegen­über sei­ne Auf­klä­rungs­pflicht in Bezug auf die schad­haf­te Gie­bel­wand und die unter­ir­disch ver­lau­fen­de Was­ser­lei­tung ver­letzt.      

Das OLG Düs­sel­dorf hat die Kla­ge  abge­wie­sen. Es ver­neint eine Ver­let­zung der Auf­klä­rungs­pflich­ten durch den Beklag­ten, weil der beab­sich­tig­te Grund­stücks­kauf­ver­trag nicht abge­schlos­sen wur­de. Das Gericht gestand dem Beklag­ten dabei auch das Recht zu, ohne jede Begrün­dung von dem geplan­ten Ver­trags­schluss ent­schä­di­gungs­los wie­der Abstand neh­men zu dür­fen. Es wies die Klä­ge­rin in der Urteils­be­grün­dung dar­auf hin, dass es allein ihr Risi­ko sei, wenn sie Auf­wen­dun­gen in der Hoff­nung getä­tigt habe, der Grund­stücks­kauf­ver­trag wer­de zustan­de kom­men. Dar­an ände­re zuguns­ten der Klä­ge­rin auch die Tat­sa­che nichts, dass der Beklag­te von die­sen Auf­wen­dun­gen im Vor­feld des beab­sich­tig­ten Ver­trags­schlus­ses Kennt­nis hat­te.

Unter Beru­fung auf die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung führ­te das OLG Düs­sel­dorf wei­ter aus, die Klä­ge­rin kön­ne nur dann Ersatz der von ihr im Vor­feld des Ver­trags­schlus­ses über das Grund­stück getä­tig­ten Auf­wen­dun­gen ver­lan­gen, wenn ihr der Beklag­te ent­we­der eine tat­säch­lich nicht vor­han­de­ne Bereit­schaft zum Ver­trags­ab­schluss ledig­lich vor­ge­spie­gelt hät­te oder von einer geäu­ßer­ten Abschluss­be­reit­schaft abge­rückt wäre, ohne dies der Klä­ge­rin gegen­über zu offen­ba­ren. Nur unter die­sen (stren­gen) Vor­aus­set­zun­gen wäre der Beklag­te der Klä­ge­rin zum Ersatz des Ver­trau­ens­scha­dens ver­pflich­tet gewe­sen.      

Die­ses Urteil ent­schei­det einen Sach­ver­halt, der in der Pra­xis sehr häu­fig vor­kommt. Kauf­in­ter­es­sen­ten von Grund­stü­cken sind oft­mals gezwun­gen, schon deut­lich vor Abschluss des nota­ri­el­len Kauf­ver­trags  viel Geld für Bera­tun­gen und Pla­nun­gen aus­zu­ge­ben. Denn die genaue Prü­fung des Objek­tes („Due Dili­gence“) beru­higt nicht nur das Gewis­sen, son­dern ist oft auch Vor­aus­set­zung für die not­wen­di­gen Finan­zie­run­gen.

Schei­tert der Ver­trags­schluss dann aber, erlei­det der Kauf­in­ter­es­sent gleich einen dop­pel­ten Scha­den. Er ver­liert nicht nur das (womög­lich schon sicher geglaub­te) Grund­stück und des­sen geplan­te Nut­zung oder Ver­wert­bar­keit, son­dern auch noch (ver­geb­lich) auf­ge­wen­de­te Mit­tel. Die Fra­ge, ob er auf­grund ent­täusch­ten Ver­trau­ens in den aus sei­ner Sicht doch bevor­ste­hen­den Ver­trags­schluss zumin­dest sei­ne Auf­wen­dun­gen von dem Ver­käu­fer zurück­ver­lan­gen kann, muss anhand der stren­gen Vor­ga­ben der Recht­spre­chung, die der Kauf­in­ter­es­sent dar­zu­le­gen und zu bewei­sen hat, sehr sorg­fäl­tig anwalt­lich geprüft wer­den. Andern­falls droht ihm der „drit­te“ wirt­schaft­li­che Ver­lust in Fol­ge in Form eines ver­lo­re­nen Gerichts­ver­fah­rens gegen den Ver­käu­fer.   

Autor:

Rechts­an­walt Axel Köt­ter­itzsch

Düs­sel­dorf, den 10.01.2020

Veröffentlicht in Allgemeines