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Sind auch die Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung formbedürftig?

Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge unter­lie­gen dem Form­zwang des § 311b Abs. 1 S.1 BGB und bedür­fen der nota­ri­el­len Beur­kun­dung. Wäh­rend Ver­käu­fer und Käu­fer beim Notar sit­zen, erklä­ren sie die Auf­las­sung (dar­un­ter ver­steht man die ding­li­che Eini­gung über den Ver­kauf) des Grund­stücks und der Käu­fer bean­tragt die Ein­tra­gung des Eigen­tums­wech­sels in das Grund­buch. Im Notar­ter­min weist der Ver­käu­fer den beur­kun­den­den Notar in der Regel an, die beglau­big­te Aus­fer­ti­gung der Urkun­de mit der ent­hal­ten­den Aus­las­sungs­er­klä­rung erst dann zu ertei­len, wenn ihm die Zah­lung des geschul­de­ten Kauf­prei­ses nach­ge­wie­sen wor­den ist.

Was ist mit Ver­ein­ba­run­gen nach dem Notar­ter­min z.B. einer Min­de­rung des Kauf­prei­ses?

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des BGH unter­lie­gen alle Ver­ein­ba­run­gen, die nach dem Wil­len der Par­tei­en zu dem Kauf­ver­trag gehö­ren, dem Form­zwang des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Grund­sätz­lich daher auch die nach­träg­li­che Her­ab­set­zung des beur­kun­de­ten Kauf­prei­ses. Eine Aus­nah­me besteht, wenn die Par­tei­en zum Zeit­punkt der Ände­rungs­ver­ein­ba­rung die Auf­las­sung bereits erklärt haben.

Nicht mehr zeit­ge­mä­ße Rege­lung

Doch gera­de die­se Aus­nah­me ist mit Hil­fe der Recht­spre­chung des BGH im Lau­fe der Zeit zum Regel­fall gewor­den. Die Beur­kun­dungs­pflicht soll den Beweis über die Art und den Inhalt der Ver­ein­ba­run­gen sichern, den Ver­äu­ße­rer und den Erwer­ber vor über­eil­ten Ver­trä­gen bewah­ren und sie auf die Wich­tig­keit des Geschäfts hin­wei­sen (Beweis‑, Warn- und Schutz­funk­ti­on als Sinn und Zweck für das Form­erfor­der­nis). Laut BGH (BGH, Urteil vom 14.09.2018, Az. V ZR 213/17) ist dies nach erfolg­ter Auf­las­sung jedoch nicht mehr nötig:

Die Par­tei­en bedür­fen des Schut­zes aber nicht mehr, wenn der Zweck des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB erreicht ist. Hier­von ist aus­zu­ge­hen, wenn die schuld­recht­li­chen Erklä­run­gen von Ver­äu­ße­rer und Erwer­ber beur­kun­det wor­den sind und die­se zudem die für die ange­streb­te Rechts­än­de­rung erfor­der­li­chen (ding­li­chen) Erklä­run­gen in bin­den­der Form abge­ge­ben haben. Das ist der Fall, wenn die Auf­las­sung bin­dend gewor­den ist. (§ 873 Abs. 2 BGB).“

Die Ver­trags­par­tei­en haben ihre jewei­li­gen Leis­tungs­hand­lun­gen unwi­der­ruf­lich erbracht, auch wenn die Erfül­lung erst mit der Ein­tra­gung im Grund­buch erfolgt. Der his­to­ri­sche Gesetz­ge­ber ist schlicht nicht davon aus­ge­gan­gen, dass Kauf­ver­trags­schluss und Auf­las­sung, wie heut­zu­ta­ge üblich, zusam­men beur­kun­det wer­den. Frü­her ist man erst zum Grund­buch­amt gegan­gen, wenn die wech­sel­sei­ti­gen Ver­pflich­tun­gen aus dem Ver­trag erfüllt wor­den sind und die Rich­tig­keit, der zwi­schen den Kauf­ver­trags­par­tei­en schuld­recht­lich getrof­fe­nen Abre­den, in einer sepa­rat errich­te­ten Voll­zugs­ur­kun­de bestä­tigt wer­den konn­te. Die Auf­las­sung bil­de­te den Schluss­punkt des Rechts­ge­schäfts.

Kei­ne Schutz­be­dürf­tig­keit

Heut­zu­ta­ge bil­det die beur­kun­de­te Auf­las­sung eine Zäsur. Ände­run­gen eines Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges sind form­los mög­lich, wenn der „Voll­zug der Auf­las­sung durch Anwei­sun­gen der Kauf­ver­trags­par­tei­en vor­über­ge­hend gesperrt ist“ (RN. 20 des BGH, Urteils vom 14.09.2018, Az. V ZR 213/17) zum Bei­spiel durch Aus­fer­ti­gungs­sper­re bis zur voll­stän­di­gen Kauf­preis­zah­lung oder mit­tels Bewil­li­gungs­lö­sung. Eine nach­träg­li­che Min­de­rung des Kauf­prei­ses wäre mög­lich und bedürf­te kei­ner erneu­ten nota­ri­el­len Beur­kun­dung. Ob es sich in ande­ren Fäl­len um eine wesent­li­che oder unwe­sent­li­che Ände­rung des beur­kun­de­ten Kauf­ver­trags han­delt, die einer erneu­ten Beur­kun­dung bedürf­te, soll­te zur eige­nen Sicher­heit anwalt­lich geprüft wer­den.

Autor:

Rechts­an­walt Den­nis Wie­gard

Düs­sel­dorf, den 17. Dezem­ber 2019

Veröffentlicht in Baurecht Maklerrecht