Springe zum Inhalt →

Umgehungsfälle beim Maklervertrag – Vorsicht ist geboten!

Der Immo­bi­li­en­er­werb ist kos­ten­in­ten­siv. Am Notar kommt man nicht vor­bei. Da kommt man­cher Zeit­ge­nos­se auf die Idee, bei den Mak­ler­pro­vi­sio­nen zu spa­ren. Hier­zu wer­den Umge­hungs­tat­be­stän­de ange­wandt. So wird bei­spiels­wei­se der Mak­ler­kun­de bewusst nur vor­ge­scho­ben; das Objekt soll von vorn­her­ein von einem nicht an den Mak­ler­ver­trag gebun­de­nen Drit­ten erwor­ben wer­den. Nach dem Gesetz (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) muss der Mak­ler­kun­de nicht selbst Part­ner des Haupt­ver­tra­ges sein.

Aber an die­ser Stel­le ist Vor­sicht gebo­ten: Umge­hungs­fäl­len begeg­net die Recht­spre­chung mit der Maß­ga­be, dass ein Mak­ler­kun­de im Hin­blick auf sei­ne Bezie­hung zu dem Erwer­ber gegen Treu und Glau­ben ver­sto­ßen wür­de, wenn er sich dar­auf beruft, der ursprüng­lich von ihm erstreb­te Ver­trag sei nicht mit ihm, son­dern mit einem Drit­ten abge­schlos­sen (BGH NJW-RR 2004, 851, 852).

Die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung stellt dar­auf ab, dass bei beson­ders engen per­sön­li­chen oder wirt­schaft­li­chen Bin­dun­gen der Ver­trags­schluss dem Mak­ler­kun­den (also der wirt­schaft­li­che Erfolg) ähn­lich zu Gute kommt wie ein eige­ner. Der Mak­ler­kun­de kann nicht die Vor­tei­le, die sich aus der Tätig­keit des von ihm beauf­trag­ten Mak­lers erge­ben, für sich in Anspruch neh­men, die damit ver­bun­de­nen Nach­tei­le, also die Zah­lung der Mak­ler­ver­gü­tung, jedoch ableh­nen (BGH sie­he oben). Eine rein fami­li­en­recht­li­che Bin­dung (Vater/Sohn, Ehe­gat­ten, Onkel/Neffe) reicht für die Begrün­dung der Pro­vi­si­ons­pflicht nicht aus (BGH WM 1984, 412). Viel­mehr muss das Geschäft wirt­schaft­lich im Ergeb­nis wie ein eige­nes Geschäft zu qua­li­fi­zie­ren sein:

So kann bereits der Erwerb durch die Ehe­frau dem Mak­ler­kun­den den glei­chen erstreb­ten wirt­schaft­li­chen Erfolg brin­gen. Wirt­schaft­li­che Iden­ti­tät besteht auch, wenn die Mak­ler­kun­din, obwohl ihr Vater und ihr Bru­der den Kauf­ver­trag abge­schlos­sen haben, eine Woh­nung in die­sem Objekt bezieht und damit ihr der Erwerb tat­säch­lich zu Gute kommt (BGH NJW-RR, 851, 852). Eben­so besteht eine Pro­vi­si­ons­pflicht, wenn der Mak­ler­kun­de nicht das ihm nach­ge­wie­se­ne Zwei­fa­mi­li­en­haus, son­dern nach Auf­tei­lung des Hau­ses in zwei Eigen­tums­woh­nun­gen zusam­men mit einem Ver­wand­ten und des­sen Ehe­frau in einer ein­zi­gen nota­ri­el­len Urkun­de je einen hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teil an der Woh­nung erwor­ben hät­te und sich die Käu­fer wech­sel­sei­ti­ge Vor­kaufs­rech­te ein­räu­men und sich gegen­über dem Ver­käu­fer gesamt­schuld­ne­risch zur Zah­lung des vol­len Kauf­prei­ses ver­pflich­tet haben (BGH NJW 2008, 651, Rz. 24).

Im Ergeb­nis wird es daher für den Mak­ler­kun­den bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tungs­wei­se gleich­gül­tig sein, ob der Haupt­ver­trag for­mell in sei­nem Namen oder in dem einer bestimm­ten, mit ihm fami­li­är (Ehe­frau, Lebens­ge­fähr­tin, Part­ner) oder gesell­schafts­recht­lich ver­bun­de­nen Per­son geschlos­sen wird (vgl. Deh­ner, NJW 1997, 18, 21, lin­ke Spal­te unten).

Rechts­an­walt Dr. Die­ter Jas­per

Veröffentlicht in Maklerrecht