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Haftung für fehlerhaftes Exposé / fehlerhafte Immobilienanzeige im Internet?

Der Ver­kauf einer gebrauch­ten Immo­bi­lie erfolgt in der Regel mit einem Haf­tungs­aus­schluss. Die Immo­bi­lie wird mit der Ver­ein­ba­rung „gekauft wie gese­hen“ ohne jeg­li­che Gewähr­leis­tung ver­kauft. Der Ver­käu­fer erklärt zusätz­lich, dass ihm kei­ne ver­steck­ten Män­gel, für die er eine Auf­klä­rungs­pflicht hät­te, bekannt sind.

Wohnt der Käu­fer jedoch erst­mal im neu­en (gebrauch­ten) Heim, dau­ert es oft nicht lan­ge, bis die ers­ten Män­gel ent­deckt wer­den. So auch in der Ent­schei­dung des BGH (V ZR 274/16) vom 09. Febru­ar 2018: In dem zugrun­de lie­gen­den Sach­ver­halt hat­te der Ver­käu­fer einen 300 Jah­re alten Bau­ern­hof in einer Internetannonce/im Expo­sé als „Luxus­im­mo­bi­le“ bezeich­net, die „nach neus­tem Stand reno­viert wor­den“ sei. Spä­ter wur­de im Erd­ge­schoss des Wohn­hau­ses Feuch­tig­keit in den Wän­den fest­ge­stellt, die auf eine feh­len­de bzw. nicht aus­rei­chen­de Hori­zon­tal­sper­re zurück­zu­füh­ren war. Für die Instand­set­zung wur­den Kos­ten in Höhe von ca. EUR 80.000 ermit­telt, die der Käu­fer nun im Wege des Scha­dens­er­sat­zes vom Ver­käu­fer ersetzt bekom­men woll­te.

Man­gel auf­grund fal­scher Anga­ben im Exposé/in der Immo­bi­li­en­an­zei­ge?

Sowohl das OLG Düs­sel­dorf (Vor­in­stanz) als auch der BGH machen deut­lich, dass ein sol­cher Scha­den­er­satz­an­spruch nicht auf das Feh­len einer ver­ein­bar­ten Beschaf­fen­heit gestützt wer­den kann.

„Die Beschrei­bung von Eigen­schaf­ten eines Grund­stü­ckes oder eines Gebäu­des durch den Ver­käu­fer vor Ver­trags­schluss, etwa in einem Inter­net­ex­po­sé, die in der nota­ri­el­len Urkun­de kei­nen Nie­der­schlag fin­det, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs.1 Satz 1 BGB (BGHZ 207, 349 Rn. 15, Urteil vom 06. Novem­ber 2015).“

Die Beschrei­bun­gen des Inter­net­ex­po­sés hät­ten sich als ver­ein­bar­te Beschaf­fen­heit im nota­ri­el­len Grund­stücks­kauf­ver­trag wie­der­fin­den müs­sen. Der nota­ri­el­len Beur­kun­dung kommt inso­fern eine Zäsur­wir­kung zu.

Man­gel, weil sich das Gebäu­de nicht für die gewöhn­li­che Ver­wen­dung eig­net

Die feh­len­den Hori­zon­tal­sper­ren und die sich hier­aus erge­ben­de Feuch­tig­keit in den Wän­den des Erd­ge­schos­ses begrün­den jedoch einen Sach­man­gel im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Auf­grund der Feuch­tig­keit in den Wän­den ist das Gebäu­de nicht für die Ver­wen­dung zu Wohn­zwe­cken geeig­net. Grund­sätz­lich steht dem Käu­fer ein Scha­den­er­satz­an­spruch gegen den Ver­käu­fer zu. Die­sem Anspruch steht jedoch der ver­trag­lich wirk­sam ver­ein­bar­te Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung ent­ge­gen, sofern der Man­gel vom Ver­käu­fer nicht arg­lis­tig ver­schwei­gen wur­de (§ 444 BGB). Dass der Käu­fer dadurch wie­der­um in die schwie­ri­ge Lage gebracht wird, dem Ver­käu­fer die Arg­list nach­wei­sen zu müs­sen, dar­über hat­ten wir bereits berich­tet (Auf­klä­rungs­pflich­ten Teil 1 und Teil 2). Vor der nota­ri­el­len Beur­kun­dung (der Notar ist Neu­tra­li­tät ver­pflich­tet) emp­feh­len wir daher die anwalt­li­che Prü­fung des spä­te­ren Grund­stück­kauf­ver­tra­ges.

Rechts­an­walt Den­nis Wie­gard

Düs­sel­dorf, den 06. Novem­ber 2019

Veröffentlicht in Baurecht Maklerrecht