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Bauträgervertrag – Risiken bei der Schlusszahlung

Im Rah­men einer Bau­trä­ger­maß­nah­me bezahlt der Erwer­ber nach tat­säch­li­chem Bau­fort­schritt. Dazu ver­ein­ba­ren die Par­tei­en bei Ver­trags­schluss einen Zah­lungs­plan ach den Vor­ga­ben der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung (MaBV). Gegen Ende der Bau­maß­nah­me neh­men auf­grund der stark unter­schied­li­chen Inter­es­sen­la­gen die Kon­flik­te aber oft zu mit der Fol­ge einer stark ver­zö­ger­ten Über­ga­be oder gar eines Still­stands der Bau­maß­nah­me. Der Erwer­ber hat regel­mä­ßig ein gro­ßes Inter­es­se dar­an, schnellst­mög­lich in sei­ne neu­en (voll­stän­dig und man­gel­frei erstell­ten) vier Wän­de ein­zie­hen zu kön­nen, um bei­spiels­wei­se die Kos­ten sei­ner Miet­woh­nung zu spa­ren. Der Bau­trä­ger hin­ge­gen möch­te die Bau­maß­nah­me rasch abschlie­ßen, um die letz­te Rate nach MaBV zu bekom­men, denn sei­nen Gewinn macht er erst ganz am Ende der Bau­maß­nah­me.

Daher fin­den sich in zahl­rei­chen, vom Bau­trä­ger stets selbst erstell­ten, Ver­trä­gen Klau­seln, mit denen er die end­gül­ti­ge Fer­tig­stel­lung und damit auch die Fäl­lig­keit der Schluss­ra­te – fünf Pro­zent der Ver­trags­sum­me – mög­lichst schnell vom Bau­herrn zu erlan­gen ver­sucht. Die Recht­spre­chung zu den ver­schie­dens­ten „Gestal­tungs­va­ri­an­ten“ des Bau­trä­gers ist man­nig­fal­tig. In einer neu­en (aber noch nicht rechts­kräf­ti­gen) Ent­schei­dung hat sich das OLG Schles­wig jetzt mit der Fra­ge beschäf­tigt, ob die Par­tei­en wirk­sam ver­ein­ba­ren kön­nen, dass der Erwer­ber bereits vor Fäl­lig­keit der betref­fen­den Rate frei­wil­lig Abschlags­zah­lun­gen wirk­sam an den Bau­trä­ger leis­ten kann. Die zu prü­fen­de Klau­sel lau­te­te:  

„Der Käu­fer ist berech­tigt, die Über­ga­be der Woh­nung zu ver­lan­gen, auch wenn die Fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen im Übri­gen, z.B. Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums noch nicht erfolgt ist. Es wird der Ver­käu­fer die­sem Ver­lan­gen ent­spre­chen und die Über­ga­be der Woh­nung dann voll­zie­hen, wenn der Kauf­preis ein­schließ­lich der even­tu­el­len wei­te­ren Kos­ten für die Son­der­wün­sche bezahlt ist.”

Das OLG Schles­wig (Urteil vom 02. Okto­ber 2019 — 12 U 10/18 -) ver­neint die Wirk­sam­keit einer sol­chen Klau­sel. Der Schutz des Erwer­bers durch die MaBV gebie­tet es, dass Zah­lun­gen des Erwer­bers immer erst dann erfol­gen dür­fen, wenn der dazu­ge­hö­ri­ge Bau­ab­schnitt auch tat­säch­lich fer­tig­ge­stellt ist. Eine voll­stän­di­ge Zah­lung des Kauf­prei­ses ist erst dann zuläs­sig, wenn das Bau­werk voll­stän­dig fer­tig­ge­stellt ist. Die Sicher­heit des Erwer­bers geht so weit, dass die MaBV ihn auch vor sich selbst und damit vor frei­wil­li­gen Zah­lun­gen an den Bau­trä­ger schützt.

Nach Ansicht des OLG Schles­wig ist eine sol­che Klau­sel in einem Bau­trä­ger­ver­trag, die dem Erwer­ber die Mög­lich­keit ein­räumt, gegen frei­wil­li­ge voll­stän­di­ge Zah­lung des Kauf­prei­ses bereits vor der Abnah­me die erwor­be­ne Woh­nung über­ge­ben zu erhal­ten, unwirk­sam. Unab­hän­gig von den ver­trag­li­chen Rege­lun­gen darf der Bau­trä­ger frei­wil­li­ge Zah­lun­gen des Erwer­bers nicht anneh­men, wenn die Vor­ga­ben der MaBV nicht erreicht sind. Der Bau­trä­ger muss die­se Zah­lun­gen zurück­wei­sen. Andern­falls besteht die Gefahr, dass der Bau­trä­ger das Inter­es­se des Käu­fers an einer mög­lichst früh­zei­ti­gen Über­ga­be sei­ner Woh­nung ent­ge­gen dem Wil­len des Gesetz­ge­bers aus­nutzt. Soweit der Erwer­ber Zah­lun­gen ent­ge­gen den Vor­ga­ben der MaBV bereits frei­wil­lig geleis­tet hat, ist der Bau­trä­ger zur Erstat­tung ver­pflich­tet. Es bleibt abzu­war­ten, ob die­se Ent­schei­dung rechts­kräf­tig wird.

Autor:

Rechts­an­walt Axel Köt­ter­itzsch

Düs­sel­dorf, den 18.10.2019

Veröffentlicht in Baurecht