Springe zum Inhalt →

Welche Angaben muss der Verkäufer beim Verkauf seiner Immobilie machen (Teil 2)

Im ers­ten Teil unse­res Bei­trags hat­ten wir uns mit der Fra­ge beschäf­tigt, wel­che Infor­ma­tio­nen der Ver­käu­fer einer gebrauch­ten Immo­bi­lie dem Käu­fer mit­tei­len muss. In die­sem zwei­ten Teil geht es um die mög­li­chen Ansprü­che des Käu­fers für den Fall, dass der Ver­käu­fer Fra­gen zum Kauf­ge­gen­stand ent­we­der unrich­tig beant­wor­tet oder – der in der Pra­xis weit­aus häu­fi­ge­re Fall – er offen­ba­rungs­pflich­ti­ge Tat­sa­chen trotz Kennt­nis davon ver­schwie­gen hat. Dabei möch­ten wir auch auf die Schwie­rig­kei­ten des Käu­fers ein­ge­hen, dem Ver­käu­fer die not­wen­di­ge Kennt­nis von solch auf­klä­rungs­pflich­ti­gen Tat­sa­chen nach­zu­wei­sen.

In der Pra­xis stel­len Käu­fer bau­li­che Feh­ler häu­fig erst nach dem Erwerb einer Immo­bi­lie und der Umschrei­bung des Eigen­tums fest. Dies liegt in der Regel dar­an, dass Män­gel an der Immo­bi­lie nicht immer schon im Rah­men einer Besich­ti­gung vor Ver­trags­schluss fest­ge­stellt wer­den kön­nen, mag der Käu­fer sie auch mit einem Fach­mann (Bau­sach­ver­stän­di­gen, Archi­tek­ten) so sorg­fäl­tig wie mög­lich vor­ge­nom­men haben. Statt­des­sen zei­gen sich Män­gel an der gekauf­ten Immo­bi­lie, über die der Ver­käu­fer hät­te auf­klä­ren müs­sen, in der Regel doch erst nach eini­ger Nut­zungs­dau­er. In die­sen Fäl­len – unter­stellt die Gewähr­leis­tung ist im nota­ri­ell beur­kun­de­ten Kauf­ver­trag wie üblich so weit wie gesetz­lich zuläs­sig zuguns­ten des Ver­käu­fers aus­ge­schlos­sen – bestehen Ansprü­che des Käu­fers nur, falls ihm der Ver­käu­fer die­se Män­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat.

Ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen eines Man­gels setzt nach stän­di­ger Recht­spre­chung vor­aus, dass der Ver­käu­fer den Man­gel kennt oder ihn zumin­dest für mög­lich hält und zugleich weiß oder doch damit rech­net und bil­li­gend in Kauf nimmt, dass der Käu­fer den Man­gel nicht kennt und bei Offen­ba­rung den Ver­trag nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt geschlos­sen hät­te. Erschwe­rend kommt für den Käu­fer noch hin­zu, dass er die Kennt­nis des Ver­käu­fers betref­fend die den Man­gel begrün­den­den Umstän­de (posi­tiv) fest­stel­len muss. Der Käu­fer kann die not­wen­di­ge Kennt­nis des Ver­käu­fers nicht durch wer­ten­de Über­le­gun­gen erset­zen.          

Ent­deckt der Käu­fer einen schlecht sanier­ten Feuch­tig­keits- oder Schim­mel­scha­den im Kel­ler, den Ein­bau gesund­heits­ge­fähr­den­der Mate­ria­li­en (wie Asbest), Alt­las­ten im Erd­reich oder einen bis­lang sehr gut ver­deck­ten Schäd­lings­be­fall (wie ech­ten Haus­schwamm oder Haus­bock­kä­fer) im Dach­stuhl, so stellt sich für ihn die Fra­ge, wie er die Kennt­nis des Ver­käu­fers davon dar­le­gen und bewei­sen soll. Der Ver­käu­fer wird dazu regel­mä­ßig nur ein­wen­den, er habe von die­sen Umstän­den nichts gewusst. In die­sem Fall ist – mit anwalt­li­cher Hil­fe – Recher­che und Krea­ti­vi­tät auf Sei­ten des Käu­fers gefragt. Es müs­sen alle Quel­len aus­ge­schöpft wer­den, um an Infor­ma­tio­nen über den Kauf­ge­gen­stand zu kom­men. Dazu gehört das Befra­gen frü­he­rer Eigen­tü­mer, Nach­barn, Mie­ter, in der Ver­gan­gen­heit an dem Objekt tätig gewe­se­ner Hand­wer­ker, das Prü­fen der gesam­ten Bau­ak­te etc. Und erst wenn alle Infor­ma­tio­nen vor­lie­gen soll­te gemein­sam mit dem bera­ten­den Anwalt sorg­sam ent­schie­den wer­den, ob die ermit­tel­ten Tat­sa­chen aus­rei­chen, die Kennt­nis des Ver­käu­fers von dem offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Man­gel im Zwei­fel auch in einem Gerichts­ver­fah­ren dar­le­gen und bewei­sen zu kön­nen. Denn sol­che gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen sind auf­grund des regel­mä­ßig hohen Streit­werts mit nicht uner­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den, soll­te der Käu­fer vor Gericht unter­lie­gen.       

Bestehen Ansprü­che des Käu­fers auf­grund arg­lis­ti­gen Han­delns des Ver­käu­fers, kann er zwi­schen ver­schie­de­nen Hand­lungs­va­ri­an­ten wäh­len. Er kann die Rück­über­tra­gung des Eigen­tums auf den Ver­käu­fer unter Ersatz aller ihm ent­stan­de­nen Kos­ten (Mak­ler- und Notar­kos­ten, Grund­er­werb­steu­er, bereits auf die Immo­bi­lie getä­tig­te Auf­wen­dun­gen etc.) ver­lan­gen. Er kann aber auch die Immo­bi­lie behal­ten und Ersatz aller Kos­ten von dem Ver­käu­fer ver­lan­gen, die not­wen­dig sind, um den arg­lis­tig ver­schwie­ge­nen Man­gel voll­stän­dig und dau­er­haft fach­ge­recht zu besei­ti­gen.  

Autor:

Rechts­an­walt Axel Köt­ter­itzsch

Düs­sel­dorf, den 15.10.2019

Veröffentlicht in Baurecht Maklerrecht