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Welche Angaben muss der Verkäufer beim Verkauf seiner Immobilie machen (Teil 1)

Der Markt für Wohn­im­mo­bi­li­en boomt, gera­de in deut­schen Groß­städ­ten. Aber nicht nur bei Neu­bau­ten. Auch Eigen­tü­mer gebrauch­ter Immo­bi­li­en ver­su­chen daher ihr Objekt mög­lichst gewinn­brin­gend zu ver­kau­fen. Dabei gera­ten sie aber in eine Art „Span­nungs­feld“, wel­che Anga­ben sie zu ihrer Immo­bi­lie im Rah­men einer Anzei­ge im Inter­net oder eines Ver­kaufs über einen Mak­ler im Ein­zel­nen genau machen sol­len. „Nega­tiv“ klin­gen­de Beschrei­bun­gen könn­ten dazu füh­ren, dass der Kauf­in­ter­es­sent den Preis zu drü­cken ver­sucht oder das Objekt erst gar nicht kau­fen will, wäh­rend bei einem Weg­las­sen wich­ti­ger Infor­ma­tio­nen die Gefahr einer Haf­tung gegen­über dem Käu­fer droht.

Die Recht­spre­chung for­dert beim Ver­kauf einer gebrauch­ten Immo­bi­lie, dass der Ver­käu­fer – auch unge­fragt – über alle Umstän­de, die für die Wil­lens­bil­dung des Käu­fers offen­sicht­lich von aus­schlag­ge­ben­der Bedeu­tung sind, auf­klä­ren muss. Die­se Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­käu­fers gilt für sol­che Umstän­de, die den Ver­trags­zweck ver­ei­teln oder erheb­lich gefähr­den kön­nen oder geeig­net sind, dem Käu­fer als Ver­trags­part­ner erheb­li­chen wirt­schaft­li­chen Scha­den zuzu­fü­gen. 

Wel­che kon­kre­te Anga­ben der Ver­käu­fer nach die­ser for­mel­haf­ten Vor­ga­be der Recht­spre­chung in Bezug auf sei­ne Immo­bi­lie machen muss, ist natür­lich stets eine Fra­ge des Ein­zel­falls. So ist der Ver­käu­fer bei­spiels­wei­se ver­pflich­tet, Anga­ben zu

  • Feuch­tig­keits­schä­den,
  • Schäd­lings­be­fall (wie Haus­bock­kä­fer oder Haus­schwamm),
  • einem Ver­dacht auf Alt­las­ten,
  • dem Feh­len einer Bau­ge­neh­mi­gung oder
  • einer bau­recht­li­chen Unzu­läs­sig­keit der der­zei­ti­gen Nut­zung

zu machen. Der Ver­käu­fer ist an die­ser Stel­le daher sehr gut bera­ten, bereits die Anga­ben in der Ver­kaufs­an­zei­ge, und im spä­te­ren nota­ri­el­len Kauf­ver­trag mit anwalt­li­cher Hil­fe sorg­sam im Vor­aus aus­zu­wäh­len und genau zu for­mu­lie­ren. Denn im Zwei­fel hilft ihm der übli­cher­wei­se im Kauf­ver­trag ent­hal­te­ne Zusatz „gekauft wie bese­hen“ in sol­chen Fäl­len nicht, einer Haf­tung (dazu im kom­men­den Teil 2) wegen unter­las­se­ner Auf­klä­rung gegen­über dem Käu­fer zu ent­ge­hen.

Autor:

Rechts­an­walt Axel Köt­ter­itzsch

Düs­sel­dorf, den 19.09.2019

Veröffentlicht in Baurecht Maklerrecht Mietrecht