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Mietpreisbremse vom Bundesverfassungsgericht bestätigt!

Der Bun­des­ge­setz­ge­ber hat zum 01.05.2015 mit dem § 556d BGB die soge­nann­te Miet­preis­brem­se ein­ge­führt, durch die „in Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt zu Beginn eines Miet­ver­hält­nis­ses die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te höchs­tens um 10 % über­stei­gen darf“. Die­se Gebie­te kön­nen gem. § 556d Abs. 2 BGB durch die jewei­li­ge Lan­des­re­gie­rung durch Rechts­ver­ord­nung für die Dau­er von maxi­mal 5 Jah­ren bestimmt wer­den. Das Land Ber­lin hat von die­ser Gestal­tungs­mög­lich­keit für das gesam­te Stadt­ge­biet Gebrauch gemacht.

Nun­mehr hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt durch Beschluss vom 18. Juli 2019 (AZ 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18 und 1 BvL 4/18) ent­schie­den, dass die Rege­lung der Miet­preis­brem­se nicht ver­fas­sungs­wid­rig ist.

Ent­schie­den wur­de über die Ver­fas­sungs­be­schwer­de einer Ver­mie­te­rin einer Woh­nung (AZ 1 BvR 1595/18), die von ihrer Mie­te­rin erfolg­reich auf Rück­zah­lung der im Sin­ne von § 556 d BGB über­höh­ter Mie­ten in Anspruch genom­men wor­den war. Sie rüg­te unmit­tel­bar die statt­ge­ben­den Ent­schei­dun­gen der Fach­ge­rich­te sowie die Ver­let­zung es all­ge­mei­nen Gleich­heits­sat­zes sowie die Ver­let­zung ihres Grund­rechts auf Eigen­tum und die all­ge­mei­ne Hand­lungs­frei­heit.

Das BVerfG nahm die Beschwer­de man­gels hin­rei­chen­der Aus­sicht auf Erfolg nicht zur Ent­schei­dung an, begrün­de­te die­ses jedoch sehr ein­ge­hend.

  1. Der Ein­griff in das geschütz­te Eigen­tum zur Ver­mie­tung berei­ter Woh­nungs­mie­ter wur­de zwar bejaht, die­ser wur­de jedoch als zuläs­si­ge Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung des Eigen­tums gerecht­fer­tigt, und zwar wegen des öffent­li­chen Inter­es­ses, der Ver­drän­gung wirt­schaft­lich weni­ger leis­tungs­fä­hi­ger Bevöl­ke­rungs­grup­pen aus stark nach­ge­frag­ten Stadtei­len ent­ge­gen­zu­wir­ken.

    Bejaht wur­de auch die Zumut­bar­keit der Beschrän­kung, da „auf dem sozi­al­po­li­tisch umstrit­te­nen Gebiet des Miet­rechts Ver­mie­ter mit häu­fi­gen Geset­zes­än­de­run­gen rech­nen müss­ten und nicht auf den Bestand einer ihnen güns­ti­gen Rechts­la­ge ver­trau­en dürf­ten. Ein Ver­trau­en dar­auf, mit ihrem Woh­nungs­ei­gen­tum höchst­mög­li­che Miet­ein­künf­te erzie­len zu dür­fen, sei nicht schutz­wür­dig.

    Das Ver­fah­ren zur Defi­ni­ti­on, Ein­rich­tung und Befris­tung der Bestim­mung eines Gebiets mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt siche­re, dass die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung nicht über das vom Gesetz­ge­ber gebo­te­ne Maß hin­aus­ge­he. Feh­ler­haf­te Ein­schät­zun­gen der Lan­des­re­gie­run­gen sei­en im Rah­men der ordent­li­chen Gerichts­bar­keit jus­ti­zia­bel.

    Auch die Tat­sa­che, dass die Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te mit zuneh­men­der Dau­er einer Miet­preis­brem­se durch die regu­lier­ten Mie­ten beein­flusst wer­de (und nicht durch den Nach­fra­ge­markt allein), sieht das BVerfG als hin­nehm­bar, denn der Effekt tre­te zeit­lich ver­setzt auf, wer­de durch die 10-%ige Über­schrei­tungs­gen­ze abge­mil­dert und sei durch die Befris­tung auf maxi­mal 5 Jah­re begrenzt.

  2. Auch den all­ge­mei­nen Gleich­heits­grund­satz betrach­tet das BVerfG nicht als ver­letzt.

    Der Effekt, dass durch die Miet­preis­brem­se deutsch­land­weit unter­schied­li­che Miet­ober­gren­zen gel­ten wer­den, ist laut BVerfG den unter­schied­li­chen regio­na­len Markt­ver­hält­nis­sen geschul­det und daher zuläs­sig. Auch die Gleich­be­hand­lung insti­tu­tio­nel­ler und pri­va­ter Ver­mie­ter hält das BVerfG für gerecht­fer­tigt. Die­ses gilt wei­ter­hin für die Pri­vi­le­gie­rung von Wie­der­ver­mie­tun­gen zur Mie­te des Vor­miet­ver­tra­ges, wenn die Mie­te des Vor­miet­ver­tra­ges bereits die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te über­schritt, wie auch für die Her­aus­nah­me von Wohn­ge­bäu­den aus der Miet­hö­hen­be­gren­zung, die nach dem 01.10.2014 erst­mals genutzt bzw. ver­mie­tet wur­den.

  3. Schließ­lich bejaht das BVerfG auch die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der ange­grif­fe­nen Miet­be­gren­zungs­ver­ord­nung für Ber­lin. Die Ver­ord­nung genü­ge hin­sicht­lich der mate­ri­ell­recht­li­chen als auch der ver­fah­rens­recht­li­chen Anfor­de­run­gen dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit.

Die Vor­la­gen in den Sachen 1 BVL 1/ 18 und 4/18 wur­den als unzu­läs­sig ver­wor­fen; das vor­le­gen­de Land­ge­richt hat­te in zwei Ver­fah­ren betref­fend Kla­gen gegen die Ver­ein­ba­rung einer die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te über­stei­gen­de Mie­te die­se aus­ge­setzt und die Fra­ge der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Miet­preis­brem­se dem BVerfG zur Ent­schei­dung vor­ge­legt, aller­dings ohne die eige­nen Beden­ken gegen deren Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit zu begrün­den.

In der Sache bedeu­tet die jetzt ver­öf­fent­li­che Ent­schei­dung jeden­falls, dass die Ver­fas­sungs­rich­ter die gesetz­li­chen Rege­lun­gen zur Miet­preis­brem­se für aus­ge­wo­gen und ange­mes­sen erach­ten. Angrif­fe gegen eine mög­li­che Ver­schär­fung (wie von uns durch Blog­bei­trag vom 17.05.2019 berich­tet) dürf­ten damit aus­sicht­los sein.

Veröffentlicht in Mietrecht