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Maklerverträge – Aufgepasst!

Der Immo­bi­li­en­markt boomt. Vie­le Objek­te wer­den gekauft und ver­kauft. Dabei sind oft Mak­ler invol­viert. Ein Mak­ler wird Inter­es­se dar­an haben, dass er am Ende sei­ner Bemü­hun­gen ein ange­mes­se­nes Ent­gelt dafür erhält. Oft ver­su­chen Käu­fer und Ver­käu­fer jedoch, Mak­ler­leis­tun­gen in Anspruch zu neh­men, im Ergeb­nis aber den Mak­ler nicht bezah­len zu müs­sen.

Dass Mak­ler­ge­büh­ren für Käu­fer und Ver­käu­fer oft ein Ärger­nis sind, ist all­ge­mein bekannt. Zumal gera­de in Deutsch­land die Mak­ler­pro­vi­sio­nen sich auf einem sehr hohen Niveau bewe­gen und euro­pa­weit mit die höchs­ten sind (s. hier­zu Frank­fur­ter All­ge­mei­ne Zei­tung vom 25. Juni 2019, Nr. 144, S. 17).

Der Anspruch auf Ver­gü­tung ergibt sich aus dem Mak­ler­ver­trag (s. hier­zu § 652 BGB). Oft ver­ein­ba­ren die Mak­ler mit ihren Kun­den (ent­we­der mit dem Käu­fer oder mit dem Ver­käu­fer) einen soge­nann­ten Allein­auf­trag. In die­sem Zusam­men­hang stellt sich dann oft die Fra­ge, ob der­je­ni­ge, der den Mak­ler beauf­tragt hat, neben­bei „noch Ver­wand­te, Bekann­te, oder ande­re“ auf sei­ne Ver­kaufs­ab­sicht hin­wei­sen kann, ohne dass inso­weit ein Mak­ler­ho­no­rar anfällt. Die Mak­ler ver­su­chen das natur­ge­mäß zu ver­mei­den: Mak­ler sehen in ihren All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen (AGB) Klau­seln vor, dass ihr Auf­trag­ge­ber nur über sie den Kauf abwi­ckeln darf mit der Fol­ge des Anfalls einer Mak­ler­pro­vi­si­on. Eine sol­che Klau­sel wur­de bereits im Jah­re 1991 vom Bun­des­ge­richts­hof (BGH) kas­siert wor­den, wenn sie in AGB ver­wen­det wird.

Nicht aus­ge­schlos­sen hat der BGH, dass eine sol­che Klau­sel wirk­sam zwi­schen dem Mak­ler und dem Kun­den indi­vi­du­al­ver­trag­lich aus­ver­han­delt wer­den kann. Ob nun tat­säch­lich eine sol­che Klau­sel aus­ver­han­delt wur­de oder nicht, ist in der Pra­xis oft schwer nach­zu­wei­sen. Die Mak­ler sind hier sehr erfin­de­risch und erläu­tern, (nahe­zu) jeder Ver­trag mit ihren Kun­den sei indi­vi­du­al­ver­trag­lich aus­ge­han­delt. Kein Ver­trag glei­che dem ande­ren (s. hier­zu FAZ vom 25.06.2019, Nr. 144, S. 17, letz­te Spal­te rechts). Dass man an die­sen Aus­sa­gen der Mak­ler Zwei­fel haben kann, erschließt sich einem rela­tiv schnell. Denn im Eifer des Gefechts und bei der Jagd nach guten Objek­ten wird das For­ma­le oft hin­ten ange­stellt mit der Maß­ga­be, dass es anschlie­ßend Streit dar­über gibt, ob nun tat­säch­lich ein Mak­ler­ho­no­rar ange­fal­len ist oder nicht.

Sowohl für Mak­ler als auch für den Kun­den ist es daher rat­sam, die­se Pro­ble­ma­tik vor Abschluss eines Mak­ler­ver­tra­ges offen anzu­spre­chen und eine indi­vi­du­al­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung auf­zu­neh­men. So kann der Ver­käu­fer­kun­de bei­spiels­wei­se expli­zit in einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung mög­li­che Nach­barn und Freun­de  (fami­ly & fri­ends) aus­neh­men, gege­be­nen­falls durch deren genaue Benen­nung oder Bei­fü­gung einer Lis­te zu die­sem Ver­trag. In die­sem Fall soll­te der Mak­ler kei­ne Chan­ce haben, wider Erwar­ten doch ein Mak­ler­ho­no­rar zu ver­lan­gen, wenn bei­spiels­wei­se ein Nach­bar oder ein Fami­li­en­mit­glied das Haus kauft. Aus der Sicht des Mak­lers ist es eben­so emp­feh­lens­wert, die­se Pro­ble­ma­tik offen anzu­spre­chen und sei­ner­seits Öff­nun­gen für die­se Klau­sel anzu­bie­ten. Dadurch wird eine Men­ge Streit und Ärger ver­mie­den. Die Par­tei­en wis­sen genau, wor­auf sie sich ein­las­sen.

Autoren:

Rechts­an­walt Den­nis Wie­gard                     

Rechts­an­walt Dr. Die­ter Jas­per

Düs­sel­dorf, den 25.06.2019

Veröffentlicht in Maklerrecht