Maklerverträge – Aufgepasst!

25. Juni 2019 0 Von Dennis Wiegard

Der Immobilienmarkt boomt. Viele Objekte werden gekauft und verkauft. Dabei sind oft Makler involviert. Ein Makler wird Interesse daran haben, dass er am Ende seiner Bemühungen ein angemessenes Entgelt dafür erhält. Oft versuchen Käufer und Verkäufer jedoch, Maklerleistungen in Anspruch zu nehmen, im Ergebnis aber den Makler nicht bezahlen zu müssen.

Dass Maklergebühren für Käufer und Verkäufer oft ein Ärgernis sind, ist allgemein bekannt. Zumal gerade in Deutschland die Maklerprovisionen sich auf einem sehr hohen Niveau bewegen und europaweit mit die höchsten sind (s. hierzu Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 25. Juni 2019, Nr. 144, S. 17).

Der Anspruch auf Vergütung ergibt sich aus dem Maklervertrag (s. hierzu § 652 BGB). Oft vereinbaren die Makler mit ihren Kunden (entweder mit dem Käufer oder mit dem Verkäufer) einen sogenannten Alleinauftrag. In diesem Zusammenhang stellt sich dann oft die Frage, ob derjenige, der den Makler beauftragt hat, nebenbei „noch Verwandte, Bekannte, oder andere“ auf seine Verkaufsabsicht hinweisen kann, ohne dass insoweit ein Maklerhonorar anfällt. Die Makler versuchen das naturgemäß zu vermeiden: Makler sehen in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Klauseln vor, dass ihr Auftraggeber nur über sie den Kauf abwickeln darf mit der Folge des Anfalls einer Maklerprovision. Eine solche Klausel wurde bereits im Jahre 1991 vom Bundesgerichtshof (BGH) kassiert worden, wenn sie in AGB verwendet wird.

Nicht ausgeschlossen hat der BGH, dass eine solche Klausel wirksam zwischen dem Makler und dem Kunden individualvertraglich ausverhandelt werden kann. Ob nun tatsächlich eine solche Klausel ausverhandelt wurde oder nicht, ist in der Praxis oft schwer nachzuweisen. Die Makler sind hier sehr erfinderisch und erläutern, (nahezu) jeder Vertrag mit ihren Kunden sei individualvertraglich ausgehandelt. Kein Vertrag gleiche dem anderen (s. hierzu FAZ vom 25.06.2019, Nr. 144, S. 17, letzte Spalte rechts). Dass man an diesen Aussagen der Makler Zweifel haben kann, erschließt sich einem relativ schnell. Denn im Eifer des Gefechts und bei der Jagd nach guten Objekten wird das Formale oft hinten angestellt mit der Maßgabe, dass es anschließend Streit darüber gibt, ob nun tatsächlich ein Maklerhonorar angefallen ist oder nicht.

Sowohl für Makler als auch für den Kunden ist es daher ratsam, diese Problematik vor Abschluss eines Maklervertrages offen anzusprechen und eine individualvertragliche Vereinbarung aufzunehmen. So kann der Verkäuferkunde beispielsweise explizit in einer Individualvereinbarung mögliche Nachbarn und Freunde  (family & friends) ausnehmen, gegebenenfalls durch deren genaue Benennung oder Beifügung einer Liste zu diesem Vertrag. In diesem Fall sollte der Makler keine Chance haben, wider Erwarten doch ein Maklerhonorar zu verlangen, wenn beispielsweise ein Nachbar oder ein Familienmitglied das Haus kauft. Aus der Sicht des Maklers ist es ebenso empfehlenswert, diese Problematik offen anzusprechen und seinerseits Öffnungen für diese Klausel anzubieten. Dadurch wird eine Menge Streit und Ärger vermieden. Die Parteien wissen genau, worauf sie sich einlassen.

Autoren:

Rechtsanwalt Dennis Wiegard                     

Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper

Düsseldorf, den 25.06.2019