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Wie kündige ich als Vermieter richtig?

Wirk­sa­me Kün­di­gun­gen eines Miet­ver­tra­ges sind in der Pra­xis oft schwie­ri­ger umzu­set­zen als gedacht. Hat der Ver­mie­ter dabei „For­ma­li­en“ nicht beach­tet, ist die Kün­di­gung unwirk­sam.

Ers­ter Feh­ler: Der Fal­sche kün­digt. Nicht die Per­son oder Gesell­schaft, die in einem Miet­ver­trag als Ver­mie­ter genannt ist, son­dern eine ande­re Per­son, zum Bei­spiel der Ver­tre­ter oder der Ver­wal­ter kün­di­gen, ohne für den Ver­mie­ter auf­zu­tre­ten und/oder eine ent­spre­chen­de Ori­gi­nal­voll­macht des Ver­mie­ters vor­zu­le­gen.

Zwei­ter Feh­ler: Die Kün­di­gung wird falsch adres­siert oder dem fal­schen Adres­sa­ten zuge­stellt. Die genaue Bezeich­nung des Mie­ters fehlt. Bei Ehe­leu­ten wird nur ein Ehe­part­ner ange­schrie­ben. Ist der Mie­ter eine Gesell­schaft, muss die­se rich­tig bezeich­net sein.

Drit­ter Feh­ler: Der Zugang der Kün­di­gung wird nicht kor­rekt nach­ge­wie­sen. Die Ver­sen­dung als Einschreiben/Rückschein reicht für den Nach­weis des Zugangs des Kün­di­gungs­schrei­bens nicht aus, wenn nicht gleich­zei­tig nach­ge­wie­sen ist (durch Zeu­gen, was meis­tens nicht der Fall ist), dass der Brief­um­schlag genau die bezeich­ne­te Kün­di­gung (und nicht ein lee­res Blatt Papier) ent­hielt. Die sichers­te Zustel­lung kann über den Gerichts­voll­zie­her erfol­gen.

Vier­ter Feh­ler: Die Kün­di­gung – ins­be­son­de­re bei Eigen­be­darf – wird nicht kor­rekt begrün­det und  der Mie­ter wider­spricht recht­zei­tig der Kün­di­gung. Der Bun­des­ge­richts­hof hält es für unab­ding­bar, dass der Ver­mie­ter im Ein­zel­nen nach­wei­sen muss, dass ihm bei Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses erheb­li­che Nach­tei­le ent­ste­hen. Die dem Mie­ter ein­tre­ten­den Nach­tei­le müs­sen gegen die ver­mie­ter­sei­ti­gen abge­wo­gen wer­den. Und dabei hat der Ver­mie­ter kei­nen Anspruch auf unein­ge­schränk­te Gewinn­op­ti­mie­rung oder die best­mög­li­che wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung sei­ner Immo­bi­lie. Die Dar­le­gung kann also im Ein­zel­fall kom­pli­ziert und auch durch­aus umfang­reich wer­den.

Fünf­ter Feh­ler: Die Kün­di­gungs­frist wird nicht ein­ge­hal­ten. Oft ent­hal­ten Rege­lun­gen in Miet­ver­trä­gen eine erheb­lich län­ge­re Kün­di­gungs­frist als die, die das Gesetz vor­sieht. Bei alten Miet­ver­trä­gen schreibt das Gesetz län­ge­re Kün­di­gungs­fris­ten vor, z.B. nach fünf Jah­ren Miet­zeit sechs Mona­te Kün­di­gungs­frist, nach acht Jah­ren Miet­zeit neun Mona­te Kün­di­gungs­frist, obwohl die ver­trag­li­che Kün­di­gungs­frist kür­zer ist. Es gilt immer die län­ge­re Frist.

Autoren:      

Rechts­an­walt Den­nis Wie­gard                          Rechts­an­walt Dr. Die­ter Jas­per

Düs­sel­dorf, den 18. Juni 2019

Veröffentlicht in Mietrecht