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Mietpreisbremse, die dritte

„Miet­preis­brem­se, die drit­te“

Das Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um plant erneut die Ver­schär­fung der Miet­preis­brem­se. 

Zum 01. Juni 2015 wur­de die soge­nann­te Miet­preis­brem­se ein­ge­führt, zunächst für einen Zeit­raum von fünf Jah­ren. Bei der Ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen in Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt darf die Mie­te höchs­tens 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen. Die ein­zel­nen Bun­des­län­der ent­schei­den, ob der Woh­nungs­markt als ange­spannt gilt. Nach dem ein­fa­chen oder dem qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel vor Ort muss die Ver­gleichs­mie­te bestimmt wer­den. Seit dem 01. Janu­ar 2019 müs­sen Ver­mie­ter unauf­ge­for­dert und schrift­lich offen­le­gen, wie­viel Mie­te vom Vor­mie­ter ver­langt wur­de. 

Im Mai 2019 hat das Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um ange­kün­digt, oben genann­te Regeln sobald als mög­lich wei­ter zu ver­schär­fen. Denn offen­sicht­lich war man mit der Wirk­sam­keit die­ser Miet­preis­brem­se und ihrer Durch­schlags­kraft nicht zufrie­den. Mie­ter sol­len nicht aus­rei­chend geschützt wor­den sein. Im Gegen­teil: Man­che Stim­men behaup­ten, dass in den Gegen­den, in denen die Miet­preis­brem­se zur Anwen­dung kam, die Mie­ten über­pro­por­tio­nal gestie­gen sein sol­len. Die nun­mehr geplan­te Ver­schär­fung soll dar­in lie­gen, dass der Ver­mie­ter nicht nur wie bis­her ab Bean­stan­dung der zu hohen Mie­te durch den Mie­ter die zu viel gezahl­te Mie­te zurück­zah­len muss, son­dern dies zu Las­ten des Ver­mie­ters schon seit Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses gel­ten soll. Damit dürf­te der gege­be­nen­falls zu zah­len­de Rück­for­de­rungs­an­spruch erheb­lich höher sein.

Aus juris­ti­scher Sicht – und gera­de auch im Hin­blick auf mög­li­che Pro­zes­se inso­weit – scheint aber ein wesent­li­cher Knack­punkt der Miet­preis­brem­se noch nicht geklärt zu sein: Der für die Berech­nung einer mög­li­chen Dif­fe­renz erfor­der­li­che Ver­gleichs­maß­stab, näm­lich die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te, dürf­te nach wie vor schwie­rig zu bestim­men und gericht­lich fest­zu­set­zen zu sein. Denn für die Bestim­mung die­ses Wer­tes gibt es kein ein­heit­li­ches Regel­werk, das zu einer ein­fa­chen Berech­nung führt. Gegen­wär­tig wür­de für einen sol­chen Pro­zess in dem einen oder ande­ren Fall ein auf­wen­di­ges und teu­res (in der Regel vom Mie­ter zunächst zu bezah­len­des) Gut­ach­ten über die Höhe die­ser orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te vor­zu­le­gen sein. Das Pro­blem könn­te man even­tu­ell dadurch lösen, dass jeder jeder­zeit auf die unter einer vom Jus­tiz­mi­nis­te­ri­um betrie­be­nen Web­site ver­öf­fent­li­chen Wer­te der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­ten zugrei­fen darf. Län­der und Kom­mu­nen wer­den ein vita­les Inter­es­se dar­an haben, die dort für ihre Regi­on anwend­ba­ren Ver­gleichs­mie­ten ein­zu­stel­len, um exor­bi­tan­ten Miet­erhö­hun­gen in ihrer Regi­on Herr zu wer­den.

Autoren:        

Rechts­an­walt Den­nis Wie­gard                          Rechts­an­walt Dr. Die­ter Jas­per

Stand: 17.05.2019

Veröffentlicht in Mietrecht